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ACTUALITÉ DE LA COPROPRIÉTÉ

Nouvelles dispositions

 

Consultation et copie des pièces justificatives des charges à partir du 01/04/2016

Un nouveau décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété a modifié les articles 9 et 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et crée dans ce décret un nouvel article 9-1

Ces modifications concernent la consultation et la délivrance de copies des pièces justificatives des charges.

Selon le nouvel Art. 9-1 du décret

Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical. »

Tout copropriétaire pourra obtenir à ses frais la copie des pièces justificatives des charges au titre des articles 9, 9-1 et 33 du décret 67-223.

 

Dématérialisation des Notification et Mises en demeure

Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 ( NOR: JUSC1513225D) relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis a été publié au JO n° 0246 du 23/10/2015.

Entrée en vigueur le 24 octobre 2015

L’objet de ce décret est la mise en œuvre de la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le formalisme du droit de la copropriété génère des coûts importants, liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure.

Le présent décret a pour objet d'adapter le droit de la copropriété à l'évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Le décret complète l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois.

Il modifie l'article 64 de ce décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique et supprime la référence à la télécopie, cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique.

Il crée quatre articles, 64-1 à 64-4, afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation.

Il modifie l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, notifient au syndic leur adresse électronique.

 

 

Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis  - NOR: JUSC0913904D

 

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels  - NOR: ECEC1007420A

 

Installation de vidéo surveillance

Réponse (Réponse publiée au JO le : 08/12/2009 page : 11791) 

Dans le cadre de l'installation d'un système de vidéosurveillance, le syndicat des copropriétaires devra, préalablement au vote de son installation, se renseigner auprès de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) sur les démarches à accomplir. Si le système de vidéosurveillance est installé dans un lieu exclusivement privé, ne comportant que des habitations, une simple déclaration préalable à la CNIL peut suffire. En revanche, si le système est installé dans un lieu ouvert au public, par exemple un syndicat de copropriétaires comportant des locaux commerciaux ou d'activités, le syndicat doit également obtenir une autorisation préfectorale et informer les personnes extérieures à la copropriété de l'existence d'un système de vidéosurveillance, en application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 d'orientation et de programmation relative à la sécurité, ainsi que du décret n° 96-926 du 17 octobre 1996 modifié, pris pour leur application. Concernant la décision d'installer un système de vidéosurveillance, l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont votés par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les travaux d'installation d'un système de vidéosurveillance dans les parties communes, qui visent précisément à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, sont donc votés par l'assemblée générale à la majorité prévue à l'article 25. Toutefois, lorsque des travaux devant être votés à la majorité de l'article 25, bien que non adoptés selon cette majorité, ont été accueillis favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l'article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés, en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque les travaux n'ont pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Individualisation des consommations d’eau

Réponse (Réponse publiée au JO le : 08/12/2009 page : 1179)

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a simplifié la prise de décision, par l'assemblée générale, de l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. Désormais, l'article 25 alinéa m de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet de voter à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la décision d'installer des compteurs divisionnaires d'eau froide, afin de répartir les charges selon la consommation réelle de chaque copropriétaire. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents ou représentés, en procédant immédiatement à un second vote. Si le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai maximal de trois mois peut statuer à la majorité de l'article 24. Dans ces conditions, il appartient à l'assemblée générale de décider, selon un processus simplifié, de l'installation de compteurs divisionnaires d'eau froide, sans qu'une obligation d'installation de tels compteurs par voie législative ne soit actuellement envisagée.

Diagnostic immobilier

08/10/2008 - LOI CARREZ  (l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) - La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 08/10/2008 ( n° 07-16.540) dans la droite ligne des ses jurisprudences antérieures (notamment 3° Civ 6/06/07, 27/03/2008) réaffirme qu’un droit sur une partie commune à jouissance privative n’étant pas  un droit de propriété , la superficie de cette partie commune à usage privatif doit être exclue du mesurage « Loi Carrez »

Syndic

09/09/2009 - Par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui le désignait en tant que syndic de la copropriété, celui-ci n’a plus cette qualité lors de la convocation de toute assemblée postérieure qui peut de ce fait être annulée. (C. cass. 3° Ch. civ. 09/09/09, n° 08-10365)

30/03/2008 –  La cour n’a toujours pas changé d’avis. A l’occasion d’une vente, le syndic ne peut réclamer à un copropriétaire des honoraires, en se fondant sur les clauses de son contrat qu’il a conclu avec le syndicat. Ce contrat ne liant que le syndicat et le syndic. (C. cass. 3° Ch. civ. 30/03/08, n° 07-10750)

Charges

14/05/2009 – Modification  art 10-1 Sauf si le juge en décide autrement, un copropriétaire  qui gagne son procès contre le syndicat est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais engendrés par la procédure, même en l’absence de demande de sa part.(Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, JO 13 mai)

Conseil syndical

14/05/2009 – Modification art 21. Les partenaires pacsés sont éligibles au conseil syndical .(Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, JO 13 mai)

Travaux

14/05/2009 – Modification de l’article 9 de la loi.

« Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30. » .(Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, JO 13 mai)

17/06/2009 - Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer par avance des dommages que causeraient aux parties privatives des copropriétaires des travaux d'entretien des parties communes par la décision votée par l’assemblée générale (C. cass. 3° Ch. civ. 17/06/2009, n° 08-16144)

17/06/2009 - Le copropriétaire qui coffre, à des fins esthétiques, les canalisations communes en violation du règlement de copropriété, doit supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui. (C. cas. 3° Ch. civ. 17/06/2009, n° 08-16144)

Parties communes – Parties privatives

Canalisations

Les canalisations desservant l'appartement d'un copropriétaire jusqu'à leur branchement sur les canalisations communes sont des parties privatives (C. cas. 3° Ch. civ. 17/06/2009, n° 08-16144)

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L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE


Les règles de fonctionnement de l’assemblée sont déterminées par les articles 22, 24 à 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que par les articles 14 et 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Ces règles sont régulièrement modifiées et complétées par de nouveaux textes, elles sont d’ordre public (1) c’est-à-dire que « toute clause contraire est réputée non écrite » et que l’on ne peut déroger à ces règles par une stipulation du règlement de copropriété ou une décision d’assemblée.

Le règlement de copropriété peut déterminer des règles particulières complémentaires de fonctionnement des assemblées.
Bien qu’elle n’ait aucun caractère obligatoire on peut aussi prendre en considération les 1°, 2°, 3° et 4° recommandations de la Commission Relative à la Copropriété. (Crée par Arrêté du 4 août 1987 modifié par arrêté du 18 avril 2002)

(1) Les articles d’ordre public sont précisés à l’article 43 de la loi.
Sont d’ordre public les articles :
• De la loi : 6 à 37, 41-1 à 42 et 46
• Du décret : seul l'article 2 n'est pas d'ordre public

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LE DÉROULEMENT DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Le syndic

Présence et représentation du Syndic

Bien qu’aucun texte ne l’y oblige, en tant que représentant du syndicat le syndic est présent à l’assemblée, présence qui peut aussi se déduire implicitement du 2° alinéa de l'article 15 du décret.

À l’occasion de l’exécution de sa mission le syndic peut se faire représenter par l’un de ses préposés. (Art 30 du décret) Le responsable du cabinet n’a donc aucune obligation d’être présent lors de l’assemblée.

Avant et au début

 

Participation à l’assemblée

L’assemblée est une réunion privée à laquelle ne peuvent assister que les copropriétaires ou leurs mandataires. Les personnes étrangères au syndicat, qui ne sont ni copropriétaires ni mandataires, ne peuvent y assister sans l’autorisation de l’assemblée (TGI Paris 25/05/88).

Cette autorisation de l’assemblée est une décision de celle-ci et doit faire l’objet, à peine de nullité, d’une question inscrite à l’ordre du jour. Il est donc important que toute personne (y compris le syndic) désirant faire entendre un technicien, un comptable, un juriste… par l’assemblée fasse inscrire une question à l’assemblée demandant cette autorisation.

 

Les copropriétaires et les mandataires

Dès l’arrivée le copropriétaire ou le mandataire doit signifier sa présence et signer la feuille de présence, même si la réunion est commencée.

Il doit faire mentionner son départ si celui-ci intervient avant la fin de l’assemblée ou éventuellement nommer un mandataire qui devra émarger la feuille de présence pour la suite de la réunion. À défaut de prendre ces précautions le copropriétaire ou le mandataire quittant l’assemblée sera considéré comme présent et approuvant les résolutions proposées (Article 14 du décret).

Le mandat doit être écrit et au titre des articles 1341 et 1984 à 2002 du Code civil il doit être daté et signé ce qui exclut le mandat donné par télégramme, par téléphone, télécopie ou message électronique.

Tout mandataire doit donner son identité et son adresse pour inscription sur la feuille de présence lors de l’émargement (article 14 du décret) comme il est aussi nécessaire que le mandataire soit identifiable et ait justifié de son identité au regard des articles 1984 et suivants du Code civil.

Tout mandataire peut, sauf interdiction écrite du mandant, subdéléguer à un autre mandataire pour respecter l'article 22 de la loi.

Un copropriétaire peut user de la faculté de subdéléguer les pouvoirs qui lui avaient été octroyés par l’un de ses mandants afin de ramener le nombre de ses pouvoirs à celui légalement autorisé par l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. - CIV.3. - 18 décembre 2002. N° 01-02867. - C.A. Paris, 7 décembre 2000

Un mandataire, afin de ramener le nombre de ses pouvoirs à celui légalement autorisé, peut, avant le vote de l’assemblée des copropriétaires, user de la faculté de subdéléguer les pouvoirs qui lui avaient été octroyés par l’un de ses mandants. C. cass. 1° civ 26 novembre 2002 - n° 99-11197)

La pratique consistant à envoyer des pouvoirs en blanc au syndic n’est possible que si le syndic remet l’ensemble de ces pouvoirs au président de l’assemblée pour qu’il les distribue à des participants volontaires pour les recevoir.

Un mandataire qui ne vote pas selon les indications impératives du mandant engage néanmoins son mandant et n’entache pas le vote d’irrégularité.

 

La feuille de présence :

Elle est signée par tout propriétaire ou mandataire. Néanmoins le refus d’un copropriétaire de signer la feuille de présence n’entache pas l’assemblée d’irrégularité si la mention de ce refus est inscrite au procès-verbal et que celui-ci est mentionné refusant ou s’abstenant pour les décisions votées.

Selon l’article 14 du décret, la feuille de présence indique le nom et le domicile de chaque copropriétaire et le cas échéant de son mandataire. Il ressort de la jurisprudence développée autour de cet article que le syndic ne peut se dessaisir de la feuille de présence qui appartient au syndicat et fait partie de ses archives. Elle peut être consultée au cours de l’assemblée.

En revanche le syndic peut délivrer des copies de la feuille de présence aux frais du demandeur. (Art 33 du décret)

Elle est certifiée par le président. (Art 14 du décret) en pratique elle est signée par tous les membres du bureau.

Le Bureau de l’assemblé

Le syndic ne devrait en aucune façon prendre une part effective au déroulement de l’assemblée et notamment pour l’élection du président de séance.

Le président du Conseil syndical ne bénéficie pas non plus d’un quelconque pouvoir ni droit prioritaire sur le déroulement de l’assemblée et la nomination du bureau.

Les fonctions de président et de secrétaire de séance d’une assemblée générale de copropriétaire, légalement distinctes, ne peuvent être remplies par une même personne physique - C. cass 3° civ. - 6 novembre 2002 - N° 01-10800 - C.A. AIX EN PROVENCE 18 janvier 2001.

 

Le président

(Maj 6/2015) Seul un copropriétaire peut être désigné comme président de l’assemblée.

Contrairement à de nombreuses jurisprudences antérieures, la Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 a décidé que si au titre de l'art 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire il ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée général (C. Cass. 3°civ ; 13/11/2013 ; n° 12-25682)

L’élection du Président de séance (article 24 de la loi) bien qu’étant une condition nécessaire à la validité de celle-ci s’effectue préalablement à l’ouverture effective de la séance.

Une fois élu le président devrait :

  • Vérifier les pouvoirs
  • Distribuer les mandats donnés en blanc
  • Certifier la feuille de présence (Décret Art. 14)
  • Vérifier le respect des dispositions concernant l’ordre du jour et les délais de convocation
  • Ouvrir la séance
  • Procéder à l’élection des autres membres du bureau
  • Diriger les débats en tenant compte des stipulations éventuelles du règlement de copropriété.
  • Suivre et respecter l’ordre du jour
  • Veiller à ce que les amendements ne dénaturent pas le libellé des questions inscrites à l’ordre du jour.
  • Proclamer le résultat des votes au plus tard avant la fin de la séance
  • Veiller à ce que l’assemblée vote sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour.
  • Clôturer la séance.
  • Signer le procès-verbal (Décret art. 17)

Aucun texte ne donne un pouvoir discrétionnaire au président ; Néanmoins au regard de l'article 22 de la loi, le règlement de copropriété peut lui conférer des pouvoirs complémentaires aux dispositions légales et réglementaires.

 

Le secrétaire

Selon l’alinéa 2 de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 : le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Il en résulte qu’un membre de l’assemblée peut se porter candidat et qu’un vote est alors nécessaire.

(Maj 6/2015) L’assemblée peut désigner qui bon lui semble comme secrétaire de séance que celui-ci soit copropriétaire ou pas. La Cour de cassation admet même que le salarié de l’un des candidats aux fonctions de syndic puisse être désigné en tant que secrétaire de l’assemblée (C. cass. 3° civ, 17/07/1996, n° 94-15140)

Le syndic n’a pas besoin d’être élu pour assurer le secrétariat de l’assemblée.

Cette solution, qui a été retenue par la cour d’appel de Paris, découle de la disposition de l’article 15, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 qui dispose que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Celle-ci n’est donc appelée à voter que si elle désire que soit désignée une personne autre que le syndic. La cour estime même, manifestant ainsi qu’elle est hostile à un formalisme excessif, qu’un vote n’est pas nécessaire dès lors qu’une résolution constate que le secrétaire a été désigné à l’unanimité. CA Paris, 23e ch. A, 14 nov. 2001, Batteau c/ Synd. des copr. du 138, av. du Général Leclerc à Paris : Dossier CSAB no 98, mars 2002, no 45, obs. A. Dunes

Si le secrétariat est assuré par le syndic conformément à cet alinéa 2 du décret et si le mandat du syndic prend fin le jour de l’assemblée il est probable que dès l’élection d’un nouveau syndic celui qui tient le secrétariat quitte ses fonctions et même l’assemblée puisque n’exerçant plus ses fonctions de syndic.

Le président de l’assemblée devra alors procéder à l’élection d’un nouveau secrétaire. À défaut de secrétaire de séance, dont les fonctions ne peuvent pas être exercées par le président, une assemblée générale ne peut se poursuivre régulièrement. La Cour de cassation a, semble-t-il pour la première fois, énoncé l’interdiction du cumul des fonctions de président et secrétaire de séance, celles-ci étant « légalement distinctes » dans les conditions suivantes ;

Après élection du président de l’assemblée générale litigieuse, aucune majorité ne se dégagea pour élire le syndic en qualité de secrétaire, et aucun autre candidat ne se présenta. Aussi le président décida-t-il d’assurer lui-même les fonctions de secrétaire. La nullité de l’assemblée est demandée, et obtenue. La Cour de cassation considère en effet qu’à défaut de secrétaire, une assemblée ne peut se poursuivre régulièrement. Les fonctions de président ne pouvant être exercées concomitamment à celles de secrétaire, l’assemblée en était bien dépourvue. Il s’ensuit qu’aucune décision ne pouvait être prise Cass. 3e civ., 6 nov. 2002, no 01-10800

Il est prudent d’élire un membre de l’assemblée autre que le syndic si l’on envisage de ne pas renouveler son mandat.

Les scrutateurs

Les autres membres du bureau, en général le ou les scrutateurs, n’ont pas d’existence légale spécifique, ils sont utiles dans les grosses copropriétés pour vérifier et comptabiliser les votes pendant que l’assemblée se poursuit.

Dans la majorité des cas ils sont là pour signer le procès-verbal afin de limiter au maximum les risques de contestation.

Pendant l’assemblée

Suivi de l’ordre du jour

Le président doit se contenter de suivre l’ordre du jour publié dans la convocation puisqu’il ne détient aucun pouvoir discrétionnaire de même qu’il ne peut prendre desinitiatives sur le déroulement de l’assemblée.

Le mandat impératif donné par un copropriétaire pour le représenter tient bien évidemment compte de la présentation des questions et de l’ordre de celles-ci. Toute modification pourrait être source de conflit, voire d’annulation si celle-ci pouvait être interprétée comme étant une manipulation de l’ordre du jour pour influer sur les décisions prises.

Au cours de la délibération sur les questions portées à l’ordre du jour, il est loisible à l’assemblée générale d’amender les textes qui lui sont proposés.

Telle est la solution donnée par la Cour d’appel de Paris à la question de savoir si tout changement apporté au texte de l’ordre du jour nécessiterait la tenue d’une nouvelle assemblée générale avec toute la préparation qu’elle suppose. Il est clair qu’en reconnaissant la faculté d’amendement, la Cour de Paris a pris une mesure sage et qui conserve à la discussion en assemblée une portée légitime. Toutefois il faut prendre garde que, sous couvert d’amendement, ce ne soit pas une question toute nouvelle qui soit soumise à l’assemblée. En pareil cas, si celle-ci délibère néanmoins, la résolution adoptée pourrait être annulée. CA Paris, 23e ch. B, 15 nov. 2001

L’ordre du jour doit être strictement respecté et lie l’assemblée qui n’a aucun pouvoir d’initiative ; il n’est donc pas possible à une assemblée de prendre des dispositions à l’occasion de l’examen de « questions diverses » ou de « questions d’administration courante » dont le détail n’a pas été précisé à l’ordre du jour C.A. Paris, 8e Ch. A, 7 avril 1998)

Décisions :

Ni la résolution tacite ou implicite ne constitue des décisions. Cass. 3e civ., 10 juill. 2002, n° 01-00313

Une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite. C. cass. 3e Civ. - 7 novembre 2007. N° 06-18882. - C.A. Aix-en-Provence, 30 mai 2006.

Modalités du vote et majorité :

Majorité article 24 : Il s’agit de l la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. C’est-à-dire que les voix des copropriétaires s’abstenant ou ne prenant pas part au vote sont retirées du total des voix présentes ou représentées.

Majorité article 25 : Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires

Majorité article 25-1 : Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Attention selon l’article 19 du décret : Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.

Majorité article 26 :

Majorité renforcée les décisions relevant de cette majorité (voir le texte cet article) doivent cumulativement représenter la moitié au moins des membres du syndicat et que cette moitié représente au moins les 2/3 des voix

Unanimité : certaines décisions nécessitent le vote positif de tous les copropriétaires membres du syndicat

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Approbation des comptes

Il s’agit pour l’assemblée de se prononcer sur la régularité des opérations financières du syndic après la vérification des dépenses engagées dans le cadre des crédits accordés et de leur correspondance aux appels de fonds lancés. (Art 11 du décret)

L’approbation concerne l’objet comptable de la gestion du syndic et ne porte que sur sa gestion financière. (Art 35 du décret)

Il ressort de la jurisprudence qu’en cas de refus d’approbation des comptes le syndic ne peut recouvrer le solde des charges (annuelles) impayées Une approbation tardive est valide et produit tous ses effets.

Quitus

Le quitus est l’acte par lequel le syndic qui a géré les affaires du syndicat est déclaré s’en être régulièrement acquitté de manière à se voir déchargé ensuite de toute responsabilité à propos de l’accomplissement de sa mission.

Il ressort de la jurisprudence développée autour des articles 18 de la Loi et 35 du décret que le quitus entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance. Il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir. Le quitus concerne l’ensemble de la gestion du syndic

Avant le vote du quitus le syndic devrait rendre compte des actions judiciaires engagées pour ou contre le syndicat (dernier al, art 55 du décret)

Ne pas voter le quitus n’est pas un acte de révocation du syndic comme certains le laissent croire ni même d’hostilité contre lui mais celui-ci ayant le pouvoir de décider seul pendant sa gestion il est à notre avis normal qu’il assume la responsabilité de ses décisions.

Délégation de pouvoir :

L’assemblée peut déléguer ses pouvoirs (Article 25, a, de la loi du 10 juillet 1965) mais uniquement pour les décisions qu’elle peut prendre à l’article 24 ( Art 25, a, de la loi du 10 juillet 1965). Cette délégation ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé (art 21 du décret).

Cette délégation peut être donnée au Syndic, au Conseil syndical ou à son Président ou même à un copropriétaire. Rien n’interdit qu’elle ne puisse être donnée à une personne extérieure à la copropriété (Architecte, entrepreneur, prestataire…)

Cette délégation de pouvoir est une décision d’assemblée et doit donc avoir été portée à l’ordre du jour individuellement ou dans le projet de résolution concerné.

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CONVOCATION DE L’ASSEMBLÉE

 

Périodicité :

Dans un syndicat il est tenu au moins une fois par année une assemblée générale des copropriétaires. (Article 7 du décret)

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. (1° al de l'article 14-1 de la loi)

Un syndic professionnel doit au titre de l'article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 rendre compte de sa gestion au moins une fois par an.

 

La convocation

Attention, toute convocation d’assemblée ne peut être établie que par un syndic (article 7 du décret) en cours de mandat néanmoins le président du Conseil syndical, voire un copropriétaire, et uniquement selon les conditions restrictives des articles 17 de la loi; 8 et 50 du décret peuvent convoquer l’assemblée.

 

Il suffit que le mandat du syndic soit en cours le jour de l’envoi de la convocation (1° rec). En effet il n’existe pas de sanction, par exemple en annulation, si le mandat est expiré le jour de l’assemblée ; en revanche n’étant plus syndic il ne pourra prétendre au secrétariat de l’assemblée et ce, bien que théoriquement un copropriétaire puisse demander la nomination d’un administrateur judiciaire qui interviendrait de toutes les façons après la tenue de l’assemblée et l’élection légale d’un syndic.

 

La convocation d’une assemblée générale de copropriétaires par un syndic dont le mandat est expiré ou invalidé a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit. À défaut de recours en annulation exercé par le copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai préfixe de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, elle devient définitive en dépit du vice dont elle est entachée lors de la convocation. C.A. Bourges (ch. civ.), 21 décembre 2006 - R.G. n° 06/00860, dans le même sens 3e Civ., 02-15091 du 3 mars 2004, Bull. 2004, III, n° 49, p. 46.

 

Le conseil syndical ou le quart au moins des copropriétaires peut demander la convocation de l’assemblée (1° al de l'article 8 du décret), la demande de convocation est notifiée (en LR AR) au syndic avec les questions dont il est demandé l’inscription à l’ordre du jour. Dans ce cas, après mise en demeure du syndic infructueuse pendant plus de huit jours le président du conseil syndical peut valablement convoquer l’assemblée (2° al de l'article 8 du décret). À défaut de cette convocation par le président du Conseil syndical un copropriétaire peut se faire habiliter par le président du TGI pour convoquer l’assemblée et éventuellement la présider après mise en demeure du syndic et : ou du président du Conseil syndical (article 50 du décret)

 

Dans le cas de la demande de convocation par le conseil syndical il sera important pour éviter tout contentieux de porter une attention particulière à la forme : convocation du conseil syndical à cet effet, procès-verbal de la réunion du conseil avec pouvoir donné au président du conseil syndical de notifier la demande au syndic, à défaut de président du conseil syndical le PV pourra donner mandat pour cette notification à l’un de ses membres ou adresser une notification signée par la majorité des membres du conseil.

 

Dans le cas de la demande de convocation par le quart des membres du syndicat il faudra prendre soin de la faire signer par tous les copropriétaires demandeurs, et que ceux-ci soient parfaitement identifiables, notamment inscrire leurs noms, prénoms et joindre la photocopie d’une pièce d’identité comportant une signature.

Un copropriétaire peut demander la convocation d’une assemblée générale pour une question le concernant, par exemple demande d’achat de partie commune, de travaux sur partie commune ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ce cas l’assemblée est en généralement convoquée aux frais du demandeur qui en fixe l’ordre du jour.

 

Dans ces cas d’une convocation qui n’est pas à l’initiative du syndic, le ou les demandeurs doivent rédiger complètement la convocation, en donner le lieu où elle se tiendra et dont ils se seront assuré de la disponibilité, l’heure, en fixer l’ordre du jour et en joignant les pièces nécessaires. Le syndic n’est tenu que de dupliquer les convocations, des pièces annexes et de l’envoi.

 

À défaut d’exécution du syndic le président du conseil syndical peut convoquer valablement l’assemblée demandée par le conseil syndical ou après mise en demeure si l’assemblée est demandée par les copropriétaires. À défaut d’exécution du président du conseil syndical un copropriétaire peut se faire désigner pour convoquer et éventuellement présider l’assemblée sur requête par le Président du TGI.

 

La date et l’heure de la réunion sont fixées par celui qui convoque l’assemblée (Décret art 9). Selon la jurisprudence, il n’est pas interdit de convoquer une assemblée un dimanche ou même un jour férié. Lorsqu’une assemblée a été convoquée pour une date déterminée, elle est fondée à se réunir à cette date nonobstant les demandes de report qui peuvent être faites par des copropriétaires.

 

Lieu de la réunion selon le dernier alinéa de l'article 9 du décret  : « Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l’immeuble » A défaut, selon une jurisprudence de la Cour de cassation (3° civ. 68-14219 du 10 juin 1970), l’assemblée peut à la majorité de l'article 24 de la loi décider d’un lieu hors de la commune de situation de l’immeuble.

 

Le syndic doit notifier aux copropriétaires un éventuel changement du lieu de réunion en respectant le délai réglementaire ou en justifiant d’un état d’urgence. (C. cass. Civ. 1 ; 26/06/2002 ; n° 00-22557)

 

Concernant la configuration et l’accessibilité du lieu de réunion, un copropriétaire, atteint d’un handicap, ne peut obtenir l’annulation d’une assemblée générale du seul fait que la réunion d’assemblée s’est tenue au deuxième étage d’un bâtiment, ce qui en rendait l’accès incontestablement difficile. Si le copropriétaire dispose du droit à participer à l’assemblée générale des copropriétaires, il peut l’exercer en se faisant représenter et en donnant des consignes de vote, possibilité qu’il a, en l’espèce, choisi de ne pas utiliser (CA, Aix-en-Provence, Ch 4 A, 6 avril 2012, N° 2012/182, Numéro de rôle : 11/04683)

 

Délai de convocation :

La convocation doit parvenir au moins 21 jours avant la date de l’assemblée (2° al de l'article 9 du décret)

Ce délai peut être réduit en cas d’urgence ou dans celui d’une deuxième convocation dans le cadre de l'article 25-1 de la loi.

 

Formes de la convocation :

 

– Notification en lettre recommandée AR(Art 64 du décret)

Le lendemain de la date de première présentation de la lettre par le postier est considéré au titre des articles 641 et 642 du Code de procédure civile et de l’article 64 du décret, comme étant le point de départ du délai.

 

Notification par télécopie avec récépissé (Art 64 du décret)

Le délai commence à courir le lendemain de la date de réception de la télécopie. En l’état cette forme de notification peut être source de nombreux contentieux, notamment concernant le nombre et la lisibilité des pages transmises, et il convient donc d’être prudent dans son utilisation.

 

-Notifications par voie électronique (Art 64-1 du décret) (maj 11/2015)

Selon l’article 42-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les notifications et mises en demeures peuvent être effectuées par voie électronique.

L’article 64-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 précise que les copropriétaires peuvent donner leur accord exprès à cette forme de notification

  • En le formulant lors de l’assemblée générale. Il sera alors co
  • nsigné dans le procès-verbal
  • En le communiquant au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique

La notification par émargement (Art 64 du décret).

Ce moyen est le plus économique pour notifier la convocation à l’assemblée générale. Il faut néanmoins l’utiliser avec précaution car il peut être une source d’irrégularités justifiant l’annulation de l’assemblée.

 

L’article 64 du décret étant d’ordre public il est possible d’user de la notification des convocations par remise contre récépissé ou émargement conformément aux dispositions du 2° alinéa de l’article 64 du décret même si le règlement de copropriété ne le prévoit pas ou impose l’usage de la lettre recommandée avec avis de réception (C. cas. 3° civ 12/04/72 n° 71-14032).

 

Cet article 64 du décret ne fixant pas un point de départ particulier ou dérogatoire pour la remise contre récépissé ou émargement, il convient de se référer aux articles 640 et suivants du Code de procédure civile. Le point de départ est donc le lendemain de la date de la remise effective tel qu’il résultera de l’émargement ou du récépissé. Il est donc important que le syndic se ménage la possibilité de notifier, dans le délai prescrit, par lettre recommandée avec avis de réception les convocations non retirées afin de bénéficier du point de départ prévu au 1° alinéa de l’article 64 du décret.

 

De jurisprudence constante, un avis de dépôt des convocations au gardien, la distribution en porte à porte avec avis aux absents, une reconnaissance de l’assemblée notée au procès-verbal etc. ne sauraient définir le point de départ du délai. Le syndic doit se réserver la preuve de la date de la remise, remise qui doit être faite à personne, ainsi le juge saisit d’une réclamation devra vérifier si certaines convocations n’auraient pas été retirées par des personnes autres que les copropriétaires concernés (C. cas.  3°civ. 03/07/96 n° 93 -19677). Il n’est pas possible non plus de faire payer à chaque copropriétaire ne retirant pas sa convocation contre récépissé ou émargement les frais d’un envoi de celle-ci en LR AR.

 

Mais attention : l’irrégularité de la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires ne rend pas celle-ci inexistante mais a pour effet de la rendre annulable et le délai préfixe de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s’applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions d’assemblée générale, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière. Cette règle demeure applicable même si l’irrégularité a été découverte postérieurement à l’expiration du délai pour agir. (3e Civ. - 19 décembre 2007. N° 06-21.410. - C.A. Versailles, 2 octobre 2006.)

 

L’ordre du jour

Bien que l'article 9 du décret ne le précise pas, l’ordre du jour de l’assemblée est en principe fixé par celui qui la convoque. Néanmoins le nouvel article 26 du décret, introduit par le décret 2010-391 du 21 avril 2010 dispose que « L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. » et si la convocation est faite à la demande du Conseil syndical, par le quart de tous les copropriétaires ou par un copropriétaire pour motif personnel, l’ordre du jour peut être fixé par celui ou ceux qui demandent la convocation de l’assemblée.

 

Contenu de l’ordre du jour. :

L’ordre du jour comporte obligatoirement la liste exhaustive des questions sur lesquelles l’assemblée est appelée à prendre une décision. Attention aucune décision de l’assemblée ne peut se déduire implicitement ou tacitement d’une décision votée.

 

Certaines résolutions doivent obligatoirement figurer à l’ordre du jour

 

Bien que les syndics fassent le plus souvent figurer une résolution proposée pour chaque question posée, la loi ne l’impose pas. Ne sont obligatoires que les projets de résolution obligatoires stipulés au 7° de l’article 11 du décret. Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; ou au 8 ° du même article Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

 

Demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical.

L'article 10 du décret dispose que :

« À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

 

Forme de la demande :

 

Le demandeur devra préparer avec soin le texte de la question posée à l’assemblée et le projet de résolution sur lequel l’assemblée devra décider et joindre à sa demande les pièces prévues à l'article 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967. En effet suivant la jurisprudence il est constant que : le copropriétaire qui formule la demande doit préparer les projets de résolution qu’il souhaite soumettre à l’assemblée. (Cass. 3° civ, 15 mars 1983 ) et qu’il n’appartient pas au syndic de suppléer aux lacunes ou insuffisances des demandes formées par les copropriétaires (CA Paris, 23° ch. B, 7 déc. 1990 : Rev. Administrer mars 1991, p. 64)

 

Cette demande devra être notifiée au syndic par lettre recommandée AR comme il découle de l'article 64 du décret 67-223 du 17 mars 1967 qui définit la forme obligatoire des notifications. Les lettres simples, télécopies et autres mails ne peuvent être admis.

 

Lorsque le projet de résolution porte sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite en application du troisième alinéa de l'article 24 ou sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci en application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. Le projet de résolution doit être accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

 

L’article 10 du décret précise qu’à l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle ces dispositions 

 

Nous vous proposons plusieurs modèles de demandes de questions à poser à l'assemblée et de résolutions à voter: CLIQUER ICI

 

Pièces jointes à l'ordre du jour :

 

Sont notifiées en même temps que l'ordre du jour les pièces prévues à l'article 11 du décret.

 

Celles visées au I sont impératives pour la validité de la décision tandis que celles du II ne sont qu'informatives pour les copropriétaires et ne font pas l'objet d'un vote.

Doivent, à partir du 1° juin 2010 figurer dans les pièces jointes à la convocation le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du décret ,si celui-ci l'a rédigé et le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. 

 

Lorsque l'ordre du jour comporte l’approbation d’un contrat, d’un devis, …Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour selon le 3° de l’article 11 du décret n° 67-223 « Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat ». Ce texte a vocation à s’appliquer à tous les contrats soumis à l’assemblée générale.

Ce texte exige que les conditions essentielles du devis soient notifiées pas son intégralité (CA Paris, 23e ch. B, 3/08/2000, n° 1999/09819) ni qu’il soit accompagné de notices techniques. Ces conditions sont remplies notamment lorsqu'ont été notifié en même temps que la convocation : la raison sociale de l'entreprise proposée, le montant du devis et la nature des travaux (CA Paris, 18/03/1992), un rapport d’architecte présentant le détail des travaux et  une analyse comparative des diverses offres

 

Nous attirons votre attention sur la pièce visée 2° du II. de l'article 11 du décret En effet, le syndic doit joindre : « L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération. Cet état ne figurant pas dans le I de cet article 11 et son absence n'affectant pas la validité de la décision on peut en déduire qu'une omission de la production de cet état par le syndic ne pourrait être sanctionnée. 

 

Les copropriétaires devront veiller à ce que cet état soit produit et joint à la convocation puisqu'il recensera la totalité des honoraires de gestion courante et de gestion particulière perçus par le syndic pendant l'exercice considéré. Honoraires qui sont habituellement disséminés notamment entre gestion courante, travaux, contentieux, assemblée… Ce sera le seul moyen efficace permettant de constater la rémunération réelle du syndic, prélevée sur la trésorerie du syndicat, pour l'exercice et notamment concernant les honoraires non compris dans la gestion courante.

 

En cas défaut de production préalable de cet état, l'assemblée peut exiger cette production soit postérieurement à l'assemblée adressé en régularisation, soit refuser d'approuver les honoraires du syndic jusqu'à production.

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Le Procès-verbal de l’assemblée et les contestations

Le procès-verbal

Le procès-verbal (Art 17 du décret) est obligatoire, les textes ne précisent pas qui doit l’établir mais en principe il est rédigé par le secrétaire suivant les indications du président de séance. Il fait l’objet du 4° de la 4° recommandation de la Commission Relative à la Copropriété.

 

Il comporte sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour :

  • le texte de chaque délibération adoptée
  • le résultat de chaque vote adoption ou non de la résolution (majorité requise, nombre total des voix de la copropriété, nombre de voies contre et nombre d’abstentions) (Cass. 3ème Civ. 3 juin 1998 n° 96-22250). Le nombre de voix pour peu se calculer par différence entre le nombre total des voix de l’assemblée et le total des voix qui se sont déclarés contre, non votant ou abstentionniste. (3° civ 11mai 2000, n° 98-17029)
  • le nom des copropriétaires opposants et leur nombre de voix (voté contre)
  • le nom des copropriétaires n’ayant pas pris part au vote ou s’étant abstenus et leur nombre de voix (abstention).

 

La Cour d’appel de Paris a dans un arrêt du 11 septembre 1992 décidé que la nullité de la délibération était encourue s’il n’était mentionné que les votes pour.

 

Le PV ne doit comporter, en plus des résolutions votées, que les réserves portant sur la régularité des délibérations. Il s’agit uniquement des réserves, sur la régularité du vote, formulées par les opposants ou abstentionnistes.

En effet le procès-verbal n’est pas un compte rendu in extenso des débats et ne doit pas comporter les observations et réserves d’ordre général, ni les explications de vote, formulées par un ou plusieurs copropriétaires. Un copropriétaire ne peut par exemple demander l’annexion au procès-verbal des réserves exprimées par lui sur les comptes du syndic.

 

Le PV doit être rédigé et signé par le président et les membres du bureau avant la fin de la séance. L’omission des signatures des membres du bureau n’entraîne pas la nullité des décisions

 

Les procès-verbaux sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre spécial., ils font foi jusqu’à preuve contraire (Cass. Civ. 3ème Ch. 8 février 1995 N° 93-14824).

  

La notification du procès-verbal

La notification des procès-verbaux aux copropriétaires défaillants ou opposants doit être faite par lettre recommandée AR dans le délai de 2 mois de la date de l’assemblée (Art 42 de la loi) et éventuellement par lettre simple aux autres copropriétaires.

 

Selon l’article 42-1 de la loi : « Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. »

 

Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 ( NOR: JUSC1513225D) est venu préciser les procédures applicables pour ces notifications électroniques en modifiant l’article 32, 64 et 65 et en créant les articles 64-1 à 64-4  du décret 67223 du 17 mars 1967

 

Contrairement à une idée largement répandue, Il résulte de la combinaison des deux articles 42, al 2 de la loi et 18 du décret, que le syndic doit notifier aux seuls opposants ou défaillants, non pas la totalité du procès-verbal mais les décisions de l’assemblée, cette interprétation littérale des textes a été confirmée par une réponse ministérielle déjà ancienne (N° 31004/ JOAN Q 21 juillet 1980, p. 3121) et par la jurisprudence.

 

La jurisprudence considère aussi que la notification n’a qu’une finalité limitée ; elle n’a pour but, que de faire courir le délai imparti pour exercer l’action en contestation des décisions de l’assemblée.

 

Néanmoins la commission relative à la copropriété a demandé la généralisation de la notification du procès-verbal en lettre simple aux autres copropriétaires que les défaillants et opposants (4e Recommandation)

 

Le règlement de copropriété peut comporter des stipulations valides concernant la diffusion du procès-verbal de l’assemblée si celles-ci sont complémentaires aux dispositions des articles 42 al 2 de la loi et 18 du décret.

L’assemblée peut décider que tous les copropriétaires ne se trouvant pas dans le champ d’application des articles 42 al 2 de la loi et 18 du décret recevront copie du procès-verbal de l’assemblée en lettre simple dans le délai de 2 mois du jour de la tenue de l’assemblée.

 

Rectification d’erreur matérielle

Ni la loi ni le décret n’ont précisé la procédure à suivre pour rectifier une erreur matérielle dans un procès-verbal d’assemblée générale. C’est la jurisprudence qui a défini le mode opératoire à suivre : le copropriétaire qui constate l’erreur doit demander au bureau de l’assemblée générale d’opérer un rectificatif. Si le bureau refuse, le copropriétaire peut engager devant le tribunal de grande instance une action, dite en rectification du procès-verbal (Cour d’appel de Paris, 23e ch. B, 10 janvier 2002,

 

La cour d’appel de Paris a confirmé cette jurisprudence en la complétant par un arrêt condamnant implicitement le recours à une nouvelle assemblée pour procéder à un nouveau vote sur la décision litigieuse Cour d’appel de Paris, 23e ch. B, 3 juillet 2003,

 Mais attention devant le juge vous devrez prouver l'erreur. Donc avant de vous lancer dans une procédure recueillez un maximum d'attestations de témoignage d'autres copropriétaires présents à l'assemblée et si possible celle du président de l'assemblée et celles des assesseurs.

 

Obtenir la copie du procès-verbal et de ses annexes

Il faut adresser une demande au syndic. Cette copie peut être payante.

 

En effet comme il résulte de l'article 33 du décret 67- 557 du 17 mars 1967 le syndic "détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes…. Il délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes."

 

La cour de cassation (3° ch. Civ. du 04/01/1996, n° 94-12167 publié au bulletin) a rappelé que « La feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d’assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal. Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copie ou extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande. »

 

Et plus récemment (3° ch. Civ. du 28/02/2006  n° 05-12992) a décidé dans le même sens que « Le syndic est tenu de délivrer des copies ou des extraits, certifiés conformes, du procès-verbal de l’assemblée générale avec ses annexes »

Mais cette communication n’est pas obligatoirement gratuite, le syndic peut demander au moins les frais de reprographie et d’affranchissement, voir le contrat du syndic.

 

 

Contestation de l’assemblée ou d’une décision :

 

Irrégularité de la convocation

Tout copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut demander la nullité de l’assemblée pendant 10 ans de la date de l’assemblée mais si le procès-verbal de l’assemblée lui est notifié par le syndic il ne dispose plus que du délai de 2 mois de cette notification, prévu par le 2° al de l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

 

En effet dans un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation (12 octobre 2005. N° 04-14.602) celle-ci a décidé que « Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

 

Cette possibilité d’action en nullité n’est pas ouverte aux copropriétaires régulièrement convoqués comme il ressort de l’arrêt du 14 novembre 2007 de la Cour de cassation, (C. cass. 3° Civ du 14/11/2007 n° 06-16392 ; Bulletin 2007, III, N° 210) rendu en formation plénière de chambre « un copropriétaire régulièrement convoqué ne pouvait poursuivre l’annulation d’une assemblée générale en invoquant l’irrégularité de la convocation d’un autre copropriétaire. »

 

Contestation d’une décision

Toute contestation d’une décision d’assemblée n’est possible qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants (ayant voté contre la décision ayant obtenu la majorité ou absents et non représentés). Elle doit être introduite par assignation devant le Tribunal de Grande Instance (TGI), signifiée au syndicat dans le délai préfixe de 2 mois de la notification du procès-verbal. (Article 42 de la loi)

 

Devant le TGI la représentation par un avocat est obligatoire, c’est une procédure plus longue que devant le juge de proximité ou le juge d’instance et qui a un coût important du fait de recourir à un avocat.

 

Les courriers simples ou en recommandés AR adressés au syndic ne sont d’aucun effet sur ce délai.

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