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LE RECOUVREMENT DES IMPAYÉS

Les charges impayées sont la principale plaie de la copropriété

Pour être recouvrables les charges doivent être nécessairement et cumulativement :

 

Certaines

Actuelle et incontestable votée par une décision définitive lors de l’assemblée (budget, travaux,…)

 

Liquides

Estimée en argent, lorsqu’elle a fait l’objet d’un appel de fonds ou d’un appel provisionnel correspondant à l’article 14-1 de la loi du 10/07/65 ou à l’article 35. du décret du 17/03/67.

 

Exigibles

Non affectées d’un terme suspensif non atteint par exemple échéancier pour paiement des provisions sur travaux.

 

AUCUNE RAISON DE REFUSER DE PAYER LES CHARGES

Lorsque le budget provisionnel et les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale les copropriétaires n’ont aucune possibilité de refuser de payer les charges. En revanche ces votes ne portent pas approbation des comptes particuliers des copropriétaires qui peuvent élever des contestations concernant des consommations ou des affectations particulières par exemple.

Le paiement des charges s’impose à tous les copropriétaires selon les dispositions de l’article 10, d’ordre public, de la loi.

La Cour d’appel de Paris, 19e ch, 16 octobre 1996 rappelle que cette obligation étant indispensable au bon fonctionnement de la copropriété, il est impossible à un copropriétaire de prétendre se soustraire à cette obligation en invoquant un quelconque contentieux, susceptible de générer pour lui une créance éventuelle à l’encontre du syndicat.

Pour les provisions trimestrielles, selon le 3° alinéa de l’article 14-1de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi n° 2000-1208 du 13/12/2000, dite loi SRU. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre " Il n’y a donc aucun délai pour payer.

Pour les appels de fonds votés par l’assemblée, notamment pour les travaux hors budget, La Cour de cassation a énoncé que les appels de fonds votés par l’assemblée générale constituent des créances liquides et exigibles (Cass. Civ. 3°, 19 juillet 1983), il en résulte que les charges sont payables dès l’appel de fonds (J.O. Déb. Sénat, 17 mars 1994, p 604) Il n’est donc pas possible de différer le règlement pour, par exemple, des travaux non commencés, un retard du chantier, se conformer au paiement prévu au devis…

La Cour de cassation a notamment rappelé que les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de travaux précédemment décidés par une assemblée générale. (3e Civ. N° 06-21012 du 19/12/2007 et C.A. Montpellier, 12 septembre 2006)

Pour la régularisation annuelle des charges, le syndic ne peut exiger le versement du solde des charges que si l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice écoulé. (CA Paris 23° ch. B 9 mars 2000) Cette approbation des comptes est valide et produit ses effets alors même qu’elle a eu lieu tardivement. (CA Paris 8° ch. D 10 février 2000).

 

 

Solidarité indivision:

Il n’existe aucune solidarité légale entre les propriétaires indivis d’un lot pour le paiement des charges communes afférentes à un lot indivis. Cela relève notamment des dispositions de l’article 1202 du Code civil

Selon l’arrêt de la 3° ch. civ. de la Cour de cassation du 20 janvier 1993, n° 90-15112, la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, ni à celle que chacun d’eux aurait tiré personnellement profit du mandat.

La contribution de chacun, dans le paiement des charges, doit correspondre à sa quote-part dans l’indivision (Ca Paris 23°ch. A, 26/03/1997).

Néanmoins contractuellement le règlement de copropriété peut comporter une clause de solidarité entre les indivisaires et stipuler valablement l’indivisibilité du paiement des charges (C. cass. du 23/05/2007, n° 06-13459 ; CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 13 sept. 1994).

Cas particuliers, en cas de succession voir l’article 815-17 du Code civil, pour les époux voir l’article 220 du Code civil et pour les partenaires d’un PACS voir les articles 515-4 et suivants du même code. Sur ces cas il peut être prudent de consulter un avocat.

Notamment au titre de l’article 220 du Code civil les époux propriétaires indivis d’un appartement sont tenus, tous les deux, « in solidum » d’en acquitter les charges, « alors même qu’elles résulteraient d’une décision de l’assemblée générale pour laquelle un seul des deux époux aurait exercé le droit de vote » (CA Paris, 19e ch. B, 7 mars 1996). Doivent être considérées comme dettes ménagères les charges de copropriété afférentes à un lot propre à l’un des époux si ce lot est affecté au logement de la famille (C.A. Aix en Provence 30 mars 1995)

 

FRAIS DE RECOUVREMENT D'IMPAYÉ

Les frais de recouvrement amiable ou avant toute décision de justice des impayés sont à la charge du créancier c’est-à-dire du syndicat des copropriétaires.

Il ne faut pas croire votre syndic lorsqu’il prétend que tous les frais de recouvrement sont à la charge des copropriétaires débiteurs, que ce soit au titre de la loi SRU, de l’article 10-1 de la loi ou bien d’une clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété ou votée par l’assemblée,

Il prétend aussi que les frais de relance, de constitution de dossier, de transmission à l’huissier ou à l’avocat sont à la charge exclusive du copropriétaire concerné, d’ailleurs, précise-t-il, c’est mentionné dans son contrat de syndic que l’assemblée va voter.

En effet le vote du contrat de syndic ne lie que le syndic au syndicat et il est inopposable aux copropriétaires au titre du principe de l’effet relatif des contrats de l’article 1165 du Code civil comme le rappelle l’arrêt C. cass. 3°civ. 05/05/2009 n° 08-13855 « les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.

L’application des clauses d’aggravation de charge se heurte à l’application de l'article L 111-8 du Code des Procédure Civiles d’exécution (qui a remplacé l’article 32, alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures d’exécution) qui dispose que : « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Bien que de nombreux syndics prétendent le contraire, cet article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution vocation à s’appliquer en matière de copropriété comme il résulte les nombreuses jurisprudences développées au visa de l’alinéa 3 de l’article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et notamment : C. cass. 3°civ. , 7/10/2009 - n° 08-19001, publié au bulletin ; C. cass. 3°civ., 5/05/2009 n° 08-13855 ; C. cass. 3°civ., 28/03/2006 n° 05-12839; C. cass. 3°civ., 16/05/2001, n° 99-18024; C. cass. 3°civ., 27/02/2001, n° 99-16525; C. cass. 3°civ., 09/02/2000, n° 97-15452 publié au bulletin ; 3°civ., 15/12/99 , n° 97-20655, publié au bulletin.

Donc au visa de ce texte les frais imputables au copropriétaire débiteur sont seulement ceux concernant la mise en demeure prévue aux articles 10-1, 19, 19-2 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et/ou à l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et en aucun cas les frais de relances préalables à cette mise en demeure.

Toute stipulation au contrat de syndic contraire doit être réputée non écrite, d’autre part il est rappelé constamment par la jurisprudence que le contrat de syndic lie le syndic à la copropriété et est inopposable aux copropriétaires pris individuellement.

Au titre de l’article 20 de la loi les frais d’assignation ainsi que les frais relatifs à l’opposition/vente pratiquée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’art. 20 de la loi du 10 juillet 1965, concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au sens de l’art. 32 de la loi du 9 juillet 1991 et doivent donc être payés par le copropriétaire débiteur des charges. C. cass. 3e civ. 16 mai 2001 - Pourvoi n° 99.18024

 

Article 10-1 « frais nécessaires »

Au titre de l’article 10-1 de la loi les frais engagés après la mise en demeure sont à la charge du copropriétaire débiteur mais en cas de procédure judiciaire de recouvrement le dernier alinéa tempère cette obligation « Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’« a » de cet article 10-1 précise qu’il s’agit des frais nécessaires exposés par le syndicat et notamment :

  • Les frais de mise en demeure, de relance
  • de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Néanmoins ce même alinéa précise que ces frais de recouvrement ne peuvent concerner qu’une créance justifiée. En cas de créance refusée par le juge les frais resteront à la charge du syndicat

En cas de recouvrement judiciaire, en général le juge ne laisse au débit du copropriétaire que les frais d’une mise en demeure (pas des mises en demeure à répétition), il supprime aussi les frais de relance préalables à la mise en demeure.

La notion de « frais nécessaires » de l’article 10-1 n’est pas totalement définie par la loi puisque le texte utilise la notion de « notamment ». La Cour d’appel de Paris, quant à elle a précisé quels étaient les frais à rejeter dans le cadre d’une action judiciaire. Notamment CA Paris 23° Ch B 26 juin 2003, N° 2002 /20472 et CA Paris 23° Ch B, 18 septembre 2003, N° 2003/03452, en ont donné une interprétation restrictive. Elles considèrent que sont exclus du bénéfice des dispositions de cet article 10-1

  • Les frais de remise du dossier à l’avocat et les honoraires de ce dernier, puisqu’ils sont inclus dans les indemnités allouées au titre de l’article 700 du CPC
  • Les frais d’huissier, qui font partie des dépens ;
  • Les frais d’opposition de l’article 20 de la loi de 1965.

 

Clause pénale d’aggravation des charges

L’article 36 du décret 67-223 du 17/03/1967 n’exclut pas la possibilité d’insertion d’une clause pénale dans le règlement instituant une pénalité contractuelle. En revanche ces pénalités peuvent être réduites si le juge les considère comme excessives voire abusives.

L’application d’une clause d’aggravation des charges ou la décision de porter une charge déterminée au compte du copropriétaire prétendument responsable ne peut avoir un caractère d’automaticité ni résulter d’une décision de l’assemblée et doit s’appuyer sur un comportement fautif du prétendu débiteur (notamment C. cass. 3° ch., 26/01/2000, n° 98-15900 ; C. cass. 3°civ 7/10/2009 n° 08-19001 ; CA Aix en Provence, Ch civ1, 1er février 2008, n° 2006/12140)

Les frais financiers (agios, frais d’encaissement de billet à ordre, de prélèvement…) liés au paiement sont à la charge du copropriétaire débiteur (C. civ., art.   1248), sauf stipulations contractuelles contraires.

 

LE SYNDIC ET LE RECOUVREMENT DES CHARGES

Le syndic n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale à agir au nom du syndicat pour le recouvrement de créance » (C.cass. , 3e civ, 15 mai 2002, n° 00-21802) et selon la même jurisprudence Le syndic a l’obligation de recouvrer les charges impayées par les copropriétaires débiteurs 

Bien que les syndics, en cas d’impayés importants, fassent des appels exceptionnels « copropriétaires débiteur » il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour compenser les défauts de paiement de certains.

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a introduit des dispositions concernant les copropriétés en difficulté par les articles 29-1A et suivants de la loi de 1965 et le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a introduit les dispositions des articles 61-2 et suivants dans le décret de 1967. La responsabilité du syndic peut être recherchée et se voir imputer la totalité ou une partie des frais générés par la nomination du mandataire ad hoc.

 

Action en justice

Pour les actions en recouvrement des charges, le syndic n’a pas à obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée (2° alinéas de l’article 55 du décret) à l’exception de la procédure de saisie et de la vente du bien immobilier qui nécessite une décision spécifique de l’assemblée autorisant le syndic à engager la procédure.

Préalablement à toute action le syndic devra adresser une mise en demeure dans les formes de l’article 64 de la loi, de payer au copropriétaire débiteur. À défaut l’assignation ou la déclaration au greffe aura valeur de mise en demeure.

Le syndic peut engager, au nom du syndicat, une action par déclaration au greffe, assignation en référé ou au fond devant le juge judiciaire compétent, voire demander une ordonnance en injonction de payer. Le copropriétaire pourra faire valoir tous les moyens de défense devant ce juge, même s’il évoque des moyens de la compétence du TGI

Le syndic, en cas d’impayé d’une provision trimestrielle à sa date d’exigibilité, après mise en demeure restée sans suite pendant plus de 30 jours, peut assigner en référé devant le président du TGI, le copropriétaire débiteur pour obtenir le paiement de cette provision mais aussi demander le paiement immédiat des autres provisions non encore échues de l’exercice considéré au titre de l’article 14-1 de la loi,

Lorsque le syndicat engage une demande en justice en paiement des charges, c’est à lui de prouver le caractère certain, liquide et exigible de la dette (Cass. 3° civ., 20 octobre 1993, no 91-21329).

De jurisprudence constante un décompte informatique du compte du copropriétaire dans les livres du syndic ne peut servir de justificatif comptable (Cass. 3° civ. N + 04-19282 du 3/01/2006)

Il ressort de la jurisprudence, notamment de la 23° ch. B de la Cour d’appel de Paris, que le syndicat doit produire à l’appui de sa demande :

  • Un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette (le denier appel sans dette antérieure).
  • Les procès-verbaux des assemblées pour les exercices concernés par la prétendue dette
  • La totalité des appels provisionnels trimestriels pour les mêmes exercices
  • La totalité des appels de régularisation annuelle des comptes
  • La totalité des décomptes de régularisation annuelle des charges pour les mêmes exercices

(Notamment Cass. 3e civ., n° 01-12008 3 décembre 2002 ; CA Bastia, ch. Civ. B ; du 29 juin 2011 ; RG : 10/00206, CA Paris, 23° ch. B, n° 1999/086 355 du 9 novembre 2000 ; CA Paris, 23e ch., sect. B, n° 04/06475, 27 janvier 2005 ; CA Paris, 23e ch., sect. B, n° 04/08402 du 17 février 2005 ; CA Paris, 23e ch., B n° 04/09407 du 3 mars 2005)

 

Autres moyens

 

Société de recouvrement cession de créances (9/2015)

Selon la réponse du Ministre du logement à la question AN 79285 (Réponse publiée au JO le :15/09/2015  page : 705) « Le recouvrement des charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en œuvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement Le recouvrement ne constituant pas une prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise en œuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative en application de l'article 18 IV de la loi de 1965. C'est pourquoi une société tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part.»

 

 

Opposition sur vente

Le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues au moment de la vente en adressant au notaire l’opposition prévue à l’article 20 de la loi. Cette opposition doit être mise en œuvre dans le délai de 15 jours de la notification faite par le notaire par voie extrajudiciaire (huissier). Elle doit en outre être présentée selon les formes prescrites par l’article 5-1 du décret.

Pour plus d’informations notamment sur la régularité de l’opposition : voir l’article Vente - Opposition sur vente

Pour obliger le copropriétaire débiteur à payer, le syndicat dispose de tous les moyens ouverts pour l’exécution des décisions de justice, l’huissier qui a accès au fichier des impôts le FICOBA aura ainsi connaissance de tous les comptes bancaires du copropriétaire débiteur, il pourra saisir ses comptes bancaires, demander la saisie de ses rémunérations, saisir ses biens meubles, saisir son lot, immobiliser son véhicule ou le gager….

Notre conseil

Si vous avez des difficultés temporaires pour payer vos charges prenez rendez-vous avec votre syndic pour trouver un accord d’échelonnement. Sachez aussi que le juge peut vous accorder un délai pouvant atteindre 24 mois (art 1244-1 du code civil) mais à la fin de ce délai votre situation devra ne plus être débitrice (dette + charges courantes) sinon les poursuites reprendront sans aucun recours possible.

 

Arme suprême : La vente du lot

Pour des créances certaines, liquides et exigibles confirmées par décision de justice avec prise d’hypothèque judiciaire, le syndicat des copropriétaires, par décision d’assemblée générale (al 2 article 55 du décret), peut décider de mettre en vente le lot du copropriétaire débiteur.

Le conseil syndical puis l’assemblée devront veiller à la rédaction de la décision de l’assemblée, à ce qu’un budget provisionnel soit voté et qu’une convention d’honoraire spécifique ait été signée avec l’avocat qui sera chargé du dossier. Il est fortement conseillé de choisir un avocat spécialisé dans les ventes judiciaires, les provisions sont beaucoup plus faibles voire nulles.

La loi ALUR a introduit une nouvelle disposition concernant l’autorisation de l’assemblée donnée au syndic de faire procéder à la vente du lot en modifiant l’article 19-2 qui dispose que : « Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».

Notre conseil : Si vous êtes dans l’impossibilité de payer votre dette à la copropriété mettez rapidement votre lot en vente à l’amiable avant la saisie. Néanmoins sachez qu’il est possible de convertir en vente amiable jusqu’à l’adjudication. En effet le montant d’une vente par adjudication est le plus souvent pour ne pas dire toujours nettement inférieur au prix du marché,

 

Sûretés

Pour les charges échues depuis moins de 5 ans le syndic peut mettre en demeure par sommation de payer délivrée par huissier et à défaut d’exécution procéder à l’inscription hypothécaire légale prévue à l’article 19 de la loi.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège mobilier régi par les dispositions de l'article 2332 du code civil (article 19 de la loi n° 65-557, 10 juill. 1965).

En cas de vente d’un lot le syndicat bénéficie :

  • Super-privilège du 2°al du 1 bis de l’article 2374  du code civil Pour l’année en cours et les deux années précédentes (article 19-1 de la loi) le syndicat est avant le vendeur et le banquier pour ce privilège.

L’article 58 de La Loi ALUR a modifié l’article 19-1 en ajoutant comme bénéficiant de ce privilège: « les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » (Application au 01/01/2017)

  • Privilège du 1bis de l‘article 2374 du Code civil Pour les deux années suivantes (Article 19-1 de la loi) Le syndic est en concurrence avec le vendeur et le banquier pour ce privilège.

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